Para los propietarios y gestores de alquiler vacacional es esencial evaluar el rendimiento de sus propiedades para determinar si el negocio está funcionando de forma óptima y detectar aspectos de mejora que permitan corregir diferentes desviaciones que puedan presentarse a partir de este análisis. En general, la evaluación del rendimiento de las propiedades y del negocio se basa en la observación del retorno de la inversión, la tasa de ocupación, los ingresos y el posicionamiento en el mercado.
Sin embargo, antes de empezar a evaluar el rendimiento de tu alquiler vacacional, es necesario construir una estrategia de Revenue Management adecuada, pues es lo que permitirá al negocio maximizar los ingresos y optimizar la rentabilidad. En Icnea, nuestros clientes disponen de herramientas de Revenue Management para sus negocios como Abal Consulting. Además, también es recomendable utilizar una herramienta de Business Intelligence como Abal MyReports, integrada directamente en nuestro software, que presente estos datos de forma fácil para su análisis e interpretación en el menor tiempo posible.
¿Qué elementos se deben tener en cuenta para evaluar el rendimiento del alquiler vacacional?
Tasa de ocupación: el objetivo de un negocio de alquiler vacacional es mantener una tasa de ocupación en los niveles más elevados posibles. La tasa de ocupación nos muestra porcentualmente el tiempo que una propiedad está ocupada por huéspedes, por ese motivo cuanto más elevada sea tendremos la certeza de que la demanda en nuestro negocio se encuentra a un buen nivel. No obstante, es un indicador que siempre debe ir de la mano con el precio, pues una tasa de ocupación muy elevada no tendrá sentido si el precio es demasiado bajo y no obtenemos rentabilidad.
Para calcular la tasa de ocupación es necesario dividir la cifra de días ocupados en un período de tiempo entre la disponibilidad total y multiplicar el resultado por 100.
Ingresos totales e ingresos por noche: los ingresos totales como su nombre nos indica muestran el volumen de ingresos conseguidos en un periodo de tiempo. Esto nos puede dar un buen indicador global de la salud del negocio, pero para obtener datos valiosos es necesario complementar esta información con otros indicadores que explicamos en este artículo. Un ejemplo son los ingresos por noche, también conocidos como ADR (Average Daily Rate) este indicador muestra el precio promedio que se cobra en un alojamiento a los huéspedes por cada noche que pasan en la propiedad. Tener constancia de los ingresos por noche es útil para analizar los ingresos obtenidos en comparación al precio medio que se ha establecido y al volumen de ocupación.
Con esta información, el propietario o gestor puede evaluar el rendimiento de ingresos de su alquiler vacacional frente a los negocios de la competencia en la región donde opera y aplicar correcciones a la estrategia de precios comparándolo también con la tasa de ocupación.
Para obtener este dato es necesario dividir los ingresos obtenidos en un determinado periodo de tiempo entre la cantidad de noches que la propiedad ha sido alquilada en ese periodo.
RevPAR: también conocido como “Revenue per Available Room” es un indicador que ayuda a evaluar la rentabilidad en base a la ocupación y los ingresos medios por noche. De este modo, el RevPAR muestra los ingresos generados por la propiedad cada noche que está disponible, es decir, solo se usará para su cálculo la cifra de noches disponibles del alojamiento. Este indicador permite una comparativa entre distintos periodos de la misma propiedad.
Tener un indicador de RevPar alto indica que la propiedad tiene buenos ingresos con unos índices de ocupación y ingresos por noche elevados, mientras que si es bajo será necesario prestar atención a la estrategia de precios y trabajar para mejorar la ocupación.
Para calcular el RevPar simplemente es necesario multiplicar la tasa de ocupación por el resultado de los ingresos promedios por noche.
Retorno de la inversión (ROI): el ROI es el indicador que muestra el beneficio obtenido en relación con los costes derivados de remodelación, reparaciones, inclusión de servicios y mantenimiento de una propiedad. Para determinar que una propiedad es rentable debe mantener un ROI positivo.
El ROI se calcula dividiendo los ingresos netos durante un periodo de tiempo determinado entre la inversión realizada en ese periodo y multiplicando el resultado por 100. En caso de tener un índice ROI bajo será necesario trabajar en estrategias para mejorar la ocupación y los ingresos.
Duración de la estancia y ventana de reserva: estos dos indicadores dan información sobre el comportamiento de los huéspedes y ayudan a completar los espacios vacíos en la ocupación. La duración de la estancia es un factor muy ligado a la temporalidad y a la zona en la que se encuentre el negocio, de modo que puede presentar variaciones a lo largo del año. Tener en cuenta estos datos puede guiar las decisiones a la hora de establecer un mínimo de duración de la estancia en base al conocimiento que tenemos sobre qué vienen a buscar los huéspedes a nuestra zona. Así pues, no es adecuado establecer duraciones mínimas muy largas si la información del mercado nos dice que en nuestra zona se buscan más estancias de fin de semana.
Por otro lado, la ventana de reserva muestra información sobre el comportamiento de los huéspedes a la hora de reservar. ¿Lo hacen con mucha antelación o a última hora? Si en el mercado donde opera el negocio las reservas de último minuto son comunes no debería preocuparnos tanto tener espacios disponibles en las semanas inmediatas y, por el contrario, si la tendencia es para reservas anticipadas y no hay reservas a largo plazo será necesario revisar las estrategias de visibilidad y precios.
Evaluación de la competencia: las herramientas de Revenue Management y Business Intelligence ayudan a proporcionar una visión del rendimiento de un negocio de alquiler vacacional en comparación a los competidores. Esta información es muy valiosa para determinar si el negocio está alineado con los precios y niveles de ocupación de la zona. Del mismo modo que ocurre en otros tipos de negocio, este análisis permite identificar oportunidades y amenazas sobre las que trabajar para optimizar el rendimiento.
Algunos de los puntos clave a tener en cuenta en la evaluación de competencia son:
- Identificación de competidores
- Comparación de tarifas
- Estrategia de precios
- Tasa de ocupación
- Reseñas
Con estos primeros indicadores es posible evaluar el rendimiento de un alquiler vacacional teniendo en cuenta el estado actual del negocio y preparar o reconducir las estrategias necesarias. Esto permitirá cubrir los puntos débiles y asegurar que el crecimiento es sostenido en el tiempo.